鳥取市の土地活用おすすめ7選｜立地に合う収益化の選び方が見えてくる！

鳥取市で土地活用を考えるときは、全国的に人気の方法をそのまま選ぶのではなく、土地の場所や周辺人口、道路状況、用途地域などを踏まえて判断することが重要です。

土地の条件が幅広く、同じ市内でも適した活用方法は大きく変わります。

2026年8月31日時点の鳥取市の住民登録人口は175,443人、世帯数は82,224世帯となっており、人口だけを見るのではなく世帯構成や地域ごとの需要まで確認したうえで事業計画を立てる必要があります。

土地を持ち続けながら収益化したい場合はもちろん、将来的な売却や建て替えまで考えておけば、初期投資をかけすぎて身動きが取れなくなるリスクも抑えやすくなります。

ここでは鳥取市で検討しやすい土地活用を比較しながら、地域特性、法規制、費用、収支計画まで順番に整理します。

鳥取市の土地活用おすすめ7選

鳥取市の土地活用では、土地の広さだけでなく、住宅地なのか幹線道路沿いなのか、鳥取駅や大学など人が集まる場所に近いのかによって有力な選択肢が変わります。

高い収益性を期待できる活用ほど建築費や借入額も大きくなりやすいため、表面利回りだけで優劣を判断するのは避けたいところです。

特に人口規模が限られる地方都市では、需要を過大評価せず、空室が出た場合でも維持できる収支にしておくことが重要です。

まずは鳥取市で比較候補になりやすい7つの土地活用から、自分の土地に近いものを絞り込んでみましょう。

月極駐車場

月極駐車場は建物を建てずに始められるため、初期費用を抑えながら土地から賃料収入を得たい人に向いている方法です。

鳥取市では自動車を日常的な移動手段として利用する世帯も多いため、集合住宅周辺や事業所周辺など駐車場が不足するエリアでは一定の需要を期待できます。

一方で土地価格に対して月額料金が低い地域では大きな利益を得にくいため、周辺の月極料金と稼働率を調べ、固定資産税や管理費を差し引いた手残りで判断する必要があります。

将来的に住宅や店舗を建てる可能性がある土地でも転用しやすく、土地の使い道をまだ決め切れていない段階の暫定活用としても検討しやすい方法です。

戸建賃貸

戸建賃貸はファミリー世帯を主な対象とする土地活用で、アパートほど多くの戸数を確保できない土地でも検討できます。

駐車スペースを2台程度確保できる住宅地であれば、駅から多少離れていても自動車を利用する世帯を対象にできるため、地方都市の立地特性と相性がよい場合があります。

入居者が決まれば比較的長期間居住してもらえる可能性がある一方、一戸しか建てない場合は退去すると家賃収入が一時的にゼロになるため、空室期間を含めた収支計画が必要です。

将来は自己利用や売却という選択肢も考えられるため、出口戦略まで含めて建物の間取りや駐車場配置を決めると柔軟性を残せます。

アパート経営

一定以上の面積がある住宅地では、複数戸から家賃を得られるアパート経営も土地活用の有力候補になります。

鳥取駅周辺だけでなく、鳥取大学や事業所への通勤通学需要が見込める地域では単身向け、学校や生活施設が整う住宅地ではファミリー向けなど、立地によって間取りを変えることが重要です。

建築費が大きく金融機関からの借入期間も長くなりやすいため、満室時の収入ではなく、一定の空室率や修繕費、金利上昇を見込んだ状態でも返済できるか確認しなければなりません。

土地をすでに所有していることで土地取得費が不要でも、建物価格が高すぎれば投資効率が悪化するため、複数社から建築費と想定賃料を取得して比較することが大切です。

貸店舗

交通量が多い道路沿いや商業施設の周辺などでは、事業者へ土地や建物を貸す店舗系の土地活用を検討できます。

住宅向けの土地活用と比べて立地条件の影響が強く、視認性、道路からの入りやすさ、間口、駐車台数、周辺商圏などがテナント需要を左右します。

需要に合う事業者が見つかればまとまった賃料を期待できる場合がありますが、退去後に次のテナントが見つからなければ空室期間が長期化する可能性もあります。

所有者が店舗を建てて貸す方法だけでなく、土地そのものを事業者へ貸す方法もあるため、投資額を抑えたい場合は土地賃貸を含めて比較するとよいでしょう。

トランクルーム

住宅を建てるには形状や面積が扱いにくい土地でも、周辺に収納需要があればトランクルームとして活用できる可能性があります。

アパートほど大規模な建築投資を必要としないケースがある一方、鳥取市全域で同じ需要が期待できるわけではなく、集合住宅や戸建住宅が多いエリアなど利用者を確保できる商圏を見極める必要があります。

屋外型コンテナを設置すれば簡単に始められるとは限らず、土地の用途や設置物の扱いによって建築確認や法令上の確認が必要になる場合があります。

道路から利用しやすいことや敷地内で車を安全に停められることも重要になるため、土地面積だけではなく出入口や動線まで含めて計画しましょう。

太陽光発電

住宅や店舗の賃貸需要を確保しにくい郊外の土地では、条件次第で太陽光発電による活用が候補になることがあります。

入居者募集が不要という特徴がありますが、発電量、設備費、売電条件、系統接続費用、維持管理費などを含めて採算性を判断する必要があります。

周囲の建物や山による影、土地の傾斜、造成費、接道状況などによって設備費が大幅に変わるため、土地が余っているという理由だけで決めるのはおすすめできません。

また太陽光設備は長期間設置することになるため、事業終了後の撤去費まで収支に含め、住宅転用や売却の可能性と比較して判断することが大切です。

定期借地

自分で建物を建てず、事業者などに土地を長期間貸す定期借地は、多額の建築費を負担したくない土地所有者に適した選択肢です。

幹線道路沿いなど事業用地として需要がある土地では、店舗や事業所などを建設したい企業との条件が一致すれば、土地を保有したまま地代収入を得られる可能性があります。

ただし契約期間が長くなれば、その間は土地を自由に売却したり別用途へ変更したりすることが難しくなるため、現在の収益だけではなく将来の土地利用まで考える必要があります。

候補となる事業者が現れた場合は、賃料だけでなく契約期間、更新や終了条件、原状回復、建物撤去の負担などを契約前に明確にしておきましょう。

鳥取市の土地活用で収益を左右する地域特性

土地活用の種類を決める前に確認したいのが、鳥取市そのものの人口や土地価格、生活スタイルなどの地域特性です。

同じ土地活用でも大都市と鳥取市では需要構造が異なるため、全国平均の利回りや成功事例だけを基準にすると想定との差が生じる可能性があります。

鳥取市内でも中心部と郊外では地価や人口密度が違うため、市全体の数字と土地周辺の小さな商圏を分けて考えることが大切です。

特に賃貸経営では現在の需要だけでなく、10年後や20年後にも利用者を確保できる立地かという視点を持っておきましょう。

人口動向

鳥取市公式資料によると、2026年8月31日時点の住民登録人口は175,443人で、男性84,784人、女性90,659人、世帯数は82,224世帯となっています。

2026年8月単月では出生81人、死亡189人、転入234人、転出278人で、住民登録人口は前月から152人減少しているため、長期間の賃貸需要を予測するときは人口減少の影響も織り込む必要があります。

ただし市全体の人口が減っていても、大学周辺や生活利便性が高い住宅地など個別エリアの需要まで一律に弱いとは限らないため、町別人口や実際の賃貸募集状況まで確認することが重要です。

地価水準

2026年1月1日時点の地価公示における鳥取市の平均価格は、住宅地が1平方メートルあたり約39,700円、商業地が約63,200円、工業地が約20,300円、全用途平均が約43,900円です。

前年平均変動率は住宅地がプラス0.4％、商業地がマイナス0.4％、工業地がプラス0.3％、全用途がプラス0.2％となっており、用途によって動きが異なります。

公示地価は個別の土地の売買価格や賃料をそのまま示すものではないため、土地活用の収支を計算するときは対象地周辺の実際の取引価格や募集賃料も併せて調べましょう。

自動車需要

鳥取市で土地活用を考える場合は、鉄道駅からの徒歩距離だけで評価せず、自動車で利用しやすい土地かどうかも重要な判断材料になります。

賃貸住宅や店舗では十分な駐車スペースを確保できる土地が有利になる場合があり、建物を敷地いっぱいに配置するより駐車場を含めた全体設計が重要です。

特に次のような条件は、自動車利用を前提とする土地活用と相性を判断するときに確認しておきたいポイントです。

• 前面道路の幅
• 敷地への入りやすさ
• 駐車可能台数
• 右左折のしやすさ
• 周辺道路の交通量
• 冬季の道路環境

鳥取市で土地活用を選ぶ3つの基準

土地活用では期待できる収益が大きい方法ほど優れているとは限らず、土地の条件と所有者の目的が一致していることが重要です。

同じ100坪の土地でも、中心市街地にある土地と郊外の住宅地にある土地では適切な活用方法が異なります。

また数十年間保有する予定なのか、数年後に売却する可能性があるのかによって、許容できる初期投資も変わります。

候補を比較するときは立地、投資額、撤退しやすさという3つの軸で整理すると判断しやすくなります。

立地

最初に行いたいのは、自分がやりたい土地活用から考えるのではなく、その土地で誰がお金を払ってくれるのかを考えることです。

大学周辺なら学生向け住宅、住宅密集地なら駐車場や収納、幹線道路沿いなら事業用地というように、周辺の利用者像によって候補を絞れます。

最低でも土地から徒歩圏と車で数分程度の範囲を実際に確認し、競合物件や空き店舗、月極駐車場、スーパー、学校、病院などを調べましょう。

• 周辺人口
• 競合物件
• 生活施設
• 学校や事業所
• 道路交通量
• 公共交通

初期費用

土地活用ごとに必要な初期費用は大きく異なり、舗装中心の駐車場と賃貸住宅の新築では投資規模に大きな差があります。

建物を建てる場合は建築費以外にも設計費、外構費、地盤改良費、融資関連費用などが発生する可能性があるため、建物本体価格だけで判断しないことが重要です。

さらに借入を利用する場合は毎月の返済額だけではなく、金利が上昇した場合の返済額も試算しておきましょう。

撤退しやすさ

土地活用を比較するときに見落とされやすいのが、事業をやめたいときにどれだけ簡単に別用途へ変更できるかという点です。

駐車場は比較的転用しやすい一方、数千万円規模の建物を建てれば短期間で取り壊すことは現実的ではなく、その土地の利用方法が長期間固定されます。

相続や売却、家族による利用など将来の予定がまだ決まっていない場合は、短期的な収益性を少し下げても柔軟性を残すことが有効なケースがあります。

• 売却の可能性
• 相続予定
• 自己利用予定
• 契約期間
• 解体費
• 用途変更の難易度

土地活用を始める前に確認したい法規制

土地を所有しているからといって、その土地で自由に好きな建物や施設を造れるわけではありません。

鳥取市内には市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域などがあり、土地がどの区域にあるかによって開発や建築の条件が変わります。

用途地域のほか、接道、建ぺい率、容積率、農地法など複数の規制が関係する可能性もあります。

土地活用会社から提案を受ける前に最低限の条件を把握しておけば、実現できない計画に時間を使うことを防ぎやすくなります。

用途地域

用途地域は住宅、店舗、工場など土地利用の混在を調整するために定められており、地域によって建築できる建物の用途や規模が異なります。

同じ鳥取市内でも住居系地域と商業系地域では土地活用の選択肢が変わるため、アパートや店舗を検討する前に対象地の用途地域を確認しましょう。

確認するときは用途地域だけを見るのではなく、建ぺい率、容積率、高さや道路に関する条件なども合わせて確認することが大切です。

• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 接道条件
• 高さ制限
• 防火関連規制

市街化調整区域

鳥取市では鳥取都市計画区域の一部が市街化区域と市街化調整区域に分けられており、市街化調整区域では原則として市街化を抑制する考え方が採られています。

鳥取市の案内では、市街化調整区域内の開発行為は規模にかかわらず許可対象とされ、建物についても一定の条件を満たさなければ建築できません。

所有地が調整区域の場合は、収益シミュレーションより先に予定している用途が認められるか確認することが重要です。

農地

登記上または現況が農地となっている土地に住宅や駐車場などを整備したい場合は、通常の宅地とは異なり農地転用に関する確認が必要になる可能性があります。

農地だから安く簡単に土地活用できるとは限らず、農地の区分や場所によっては転用が難しい場合があるほか、造成や上下水道の整備によって想定以上の費用が発生することもあります。

郊外の広い土地を活用するときは、土地の価格や面積だけで判断せず、転用の可否から造成費、インフラ整備費まで含めて事業性を確認しましょう。

• 農地転用
• 造成費
• 上下水道
• 接道状況
• 排水計画
• 境界確認

鳥取市の土地活用で赤字を防ぐ3つの考え方

土地活用で重要なのは、満室や満車になった場合の利益を大きく見せることではなく、想定より利用者が少なかった場合でも事業を続けられる状態を作ることです。

特に建物を建てる土地活用では、一度投資すると簡単には撤退できないため、契約する前の収支確認が結果を大きく左右します。

事業者から提示された収支表をそのまま受け入れず、賃料が下がったケースや空室が増えたケースも自分で確認しましょう。

需要調査、実質収支、出口戦略という3点を押さえることで、表面上の利回りだけに左右されにくくなります。

需要調査

賃貸住宅を建てる場合は不動産会社、駐車場なら近隣管理会社、店舗用地なら事業用不動産を扱う会社など、実際の利用者募集に関わる事業者から需要を確認することが有効です。

建築を受注する会社だけに需要調査を任せると計画を進める前提の数字になる可能性もあるため、できれば利害関係の異なる複数の会社から意見を聞きましょう。

確認する項目を統一しておけば、各社が提示する数字を比較しやすくなります。

• 想定賃料
• 想定空室率
• 競合数
• 入居者属性
• 成約期間
• 将来需要

実質収支

土地活用で示される利回りには経費を十分に含まないケースがあるため、最終的には自分の手元に年間いくら残るかで比較する必要があります。

賃貸住宅なら管理費や修繕費、駐車場なら舗装や除雪などの維持費、設備型の事業なら点検や更新費など、活用方法によって必要経費は異なります。

鳥取市では冬季の積雪や凍結への対応が必要になる土地もあるため、屋外設備や駐車場については地域ごとの維持管理条件も確認しましょう。

出口戦略

土地活用の計画時点で、10年後や20年後にその土地をどうするのかまで完全に決めることは難しいものの、考えられる選択肢を残しておくことはできます。

例えば将来売却する可能性が高い土地なら大規模な建物を新築するより転用しやすい活用を選び、長期間保有する土地なら初期投資を増やして安定収益を狙うという考え方ができます。

相続予定がある場合は収益性だけでなく、借入金や管理業務を誰が引き継ぐのかについても家族で共有しておくことが重要です。

• そのまま継続
• 建物ごと売却
• 更地売却
• 別用途へ転換
• 自己利用
• 相続

鳥取市では空き家や古家付き土地の活用も視野に入れる

所有しているのが更地ではなく古家付き土地の場合は、すぐに解体して新築する以外にも既存建物を利用する方法があります。

鳥取市が2023年度に実施した空家等実態調査では、市内全域で4,207件の空き家が確認され、そのうち118件は放置すれば倒壊など保安上危険となるおそれがある空き家とされています。

鳥取市では空き家情報バンクをはじめとした利活用策も用意されているため、建物の状態が良ければ売却や賃貸を含めて比較する価値があります。

建物を残す場合と取り壊す場合の両方から見積もりを取り、最も手残りが大きくなる方法を探しましょう。

空き家活用

古家が残っていても構造や設備の状態が良ければ、改修後に戸建賃貸や事業用物件として貸すことで既存資産を生かせる可能性があります。

鳥取市は空き家の賃貸や売却を希望する所有者と利用希望者をつなぐ空き家情報バンクを設置しており、市内居住者だけでなく市外居住者も利用対象になっています。

空き家を活用するときは見た目だけで判断せず、耐震性、雨漏り、給排水設備、シロアリ、電気設備など改修費に影響する項目を専門家に確認してもらいましょう。

• 戸建賃貸
• 売却
• 店舗利用
• 事務所利用
• 移住向け住宅
• 自己利用

解体

建物の老朽化が進み改修費が高額になる場合は、古家を残すことにこだわらず、解体して更地として活用したほうが合理的なケースがあります。

ただし建物を取り壊すと土地の固定資産税に関する住宅用地の特例が適用されなくなる場合があるため、解体費だけで判断するのではなく解体後の税負担も確認する必要があります。

解体後に駐車場として貸すのか、新しい賃貸住宅を建てるのか、売却するのかまで決めたうえで工事を進めると、更地のまま長期間放置する状況を避けやすくなります。

売却

土地活用という言葉から賃貸経営だけを考えがちですが、需要が弱い土地に大きな投資をするより売却して資金を別の資産へ振り向けるほうが合理的なケースもあります。

特に遠方に住んでいて管理が難しい土地や、相続人が将来利用する予定のない土地では、保有を続けることで固定資産税や草刈りなどの負担だけが残る可能性があります。

売却と活用を比較するときは売却価格だけではなく、土地活用に必要な初期投資と将来の累計利益を並べて判断しましょう。

• 想定売却価格
• 年間収益
• 初期投資
• 維持費
• 保有期間
• 将来の売却価格

鳥取市の土地活用は立地と撤退戦略から決めよう

鳥取市で土地活用を検討するなら、最初からアパートや駐車場など一つの方法に決めず、その土地の周辺需要から複数案を比較することが重要です。

住宅地では戸建賃貸やアパート、駐車場、幹線道路沿いでは店舗用地や定期借地などが候補になりますが、最適な方法は土地面積、道路条件、用途地域、周辺人口によって変わります。

2026年の鳥取市は住宅地の地価公示平均が1平方メートルあたり約39,700円となっている一方、市内でも地域差が大きいため、市全体の平均値だけで事業性を判断するべきではありません。

高額な建物を建てる計画ほど、満室時だけでなく空室や賃料下落、修繕、金利上昇を反映した収支を確認し、複数の事業者から提案を取得して比較することが大切です。

現在の収益性と将来の売却や相続まで同時に考え、土地を持っていること自体を目的にせず、その土地が最も価値を生みやすい使い方を選びましょう。